분양가상한제의 모든 것: 정의, 내용, 역사 및 현대적 의의

분양가상한제의 정의, 정당성, 현재의 중요성 수준에 대해 알아봅니다. 투기를 줄이고, 주택시장의 안정성을 유지하기 위해 실수요자를 보호하며, 공익성을 증진함으로써 주택가격 상승을 규제합니다.

분양가상한제의 정의 및 개요

분양가상한제는 미리 정해진 건축비에 주거비를 가산하여 그 금액 이하로 분양함으로써 공동주택의 분양가를 결정할 수 있도록 하는 제도입니다. 주택건설사업자들이 집값 상승으로 과도한 이익을 얻고 있다는 국민적 우려에 따라 2005년 1월 8일 주택법이 개정돼 3월 9일부터 시행됐습니다. 입주자 모집을 허가할 경우 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때는 주거비, 건축비, 간접비, 기타 부담금 등을 포함한 분양가를 모집공고에 반드시 기재해야 합니다.

분양가상한제의 모든 것

분양가상한제의 내용

매년 3월과 9월에 국토해양부장관이 기본건축비를 고시하고, 이 비용에 택지비와 기타 건축비를 곱하여 분양가를 결정합니다. 다만, 재료비가 급등하는 경우에는 6개월 조정주기 전이라도 언제든지 기본건축비를 변경할 수 있습니다. 분양가상한제 적용주택으로서 공공주택이 공급하는 주택에 대하여 사업자가 입주자모집승인을 받은 경우에는 국토해양부령으로 정하는 주거비, 건축비, 간접비, 기타 비용에 대하여 입주자모집공고에 분양가를 공시하여야 합니다. 도시형 생활주택은 2009년 5월 4일 자로 분양가상한제 적용대상에서 제외되었습니다. 2010년 4월 5일 경제자유구역위원회는 지정관광지구 내 초고층 건축물에 대한 분양가상한제 적용을 확대하는 동시에 상한을 삭제하는 방안을 논의 의결하였습니다.

분양가상한제의 변천과 현황

1977년에는 분양가 상한제가 도입되어 분양가 규제의 시작을 알렸습니다. 당시 중동 붐으로 부동산 시장에 부를 쏟아부으면서 아파트 가격 급등이 사회적 이슈가 되었기 때문입니다. 이 방식은 정부가 정한 상한제, 즉 행정적으로 규제하는 가격으로 분양가를 유지했습니다. 그런데 이러한 보편적인 규제로 인해 주택 공급 위축이라는 부작용이 발생했고, 결국 부동산 팬데믹이라는 가격을 지불해야 했고, 이로 인해 전셋값이 급등했습니다. 정부는 사업수요를 충족하고 주택 200만 호 공급 목표를 달성하기 위해 1989년 11월 분양가상한제를 폐지하고 분양가를 주거비와 건축비로 묶는 원가연동제를 도입했습니다. 그러나 1990년대 중반 부도 건설사들이 등장하면서 조금씩 상황이 바뀌기 시작했습니다. 외환위기로 주택시장이 침체되고 미분양이 급증하면서 1997년 1월에는 4개 지역(강원, 충북 등)에서 25.7평 이하의 자치권을 부여하는 등 규제가 느슨해졌습니다. 1997년 6월 수도권 이외의 지역에서 완전자치가 도입되었고, 1998년 2월에는 민간기업 소유의 택지까지 확대되었으며, 1998년 10월에는 25.7평 이상의 수도권 공공주택아파트까지 확대되었습니다. 1999년 1월에는 국민주택기금의 지원을 받지 않는 아파트까지 완전자치가 확대되었습니다. 주택시장이 회복되기 시작한 2000년대 초반, 주택시장 활성화를 위해 시행된 분양가 자율화 덕분에 분양가는 두 번째로 급등했습니다. 높은 분양가가 인근 주택의 가격을 상승시키고, 이는 다시 분양가를 상승시키는 악순환이 전개되었습니다. 당시 서울 아파트의 평균 분양가는 1998년 5억 1,200만 원에서 분양가 자율화 이후 2006년 1,546만 원으로 크게 상승하면서 분양가 규제 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했습니다. 이에 정부는 2005년 3월 9일 분양가 상한제를 부활시켰습니다. 공공택지에서 건설 공급되는 85㎡ 이하 주택에 대해서도 주거비와 건축비를 기준으로 분양가 상한제를 직접 규제했습니다. 정부는 무주택 서민을 위한 주택 마련의 어려움, 건설사들의 폭리 등의 문제를 제기했습니다. 나아가 판교 은평신도시 등에서 과도한 분양원가 논란이 계속되자 민간아파트에 대해서도 분양가 공개를 요구하는 목소리가 높아졌습니다. 2006년 2월 24일에는 85㎡ 이하의 공공주택에 건설 공급되는 주택에 대해서도 주거용 85㎡ 이상 주택에 추가하여 분양가 상한제를 적용했습니다. 2007년 9월 1일에는 주택법 제38조에 따라 건설 공급되는 모든 공동주택으로 분양가 상한제를 확대 적용했습니다(2007년 4월 20일).

분양가상한제의 의의와 평가

분양가의 역사를 보면 획일적 규제와 자율성이 얼마나 부정적 영향을 미치는지 알 수 있습니다. 투기꾼들이 시장에 몰려 가격을 끌어올린 반면, 가격 안정을 위해 획일적인 분양가 규제는 공급 감소로 이어졌습니다. 반대로 공급을 늘리기 위해 분양가를 유연하게 허용하면서 분양가가 급등하고 전반적으로 주거비가 상승했습니다. 인근에서 시세보다 저렴한 가격으로 집을 팔 수 있기 때문에 분양가상한제를 적용하면 집값 상승을 둔화시키는 효과가 있습니다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양시장이 침체되면서 2015년 분양가상한제가 폐지되고 중단되었습니다. 하지만 2020년 7월 30일 서울, 광명, 하남, 과천에서 분양가상한제가 부활되었습니다.

결론

주택시장을 냉각시키고 불합리한 가격 상승을 억제하기 위한 방안으로 정부의 분양가 상한제 시행의 중요성이 커졌습니다. 제도는 처음 도입된 이후 여러 번의 수정과 삭제를 거쳤으며, 주택시장에 영향을 미치고 주택공급을 관리하는 데 중요한 역할을 해왔습니다. 특히 주거비 상승을 방지하고 무주택자에게 보다 저렴한 가격으로 주택을 공급한다는 정책 목표를 반영하고 있습니다. 분양가상한제는 공급가능주택의 공급감소 등의 부작용을 초래하기도 했지만, 시장의 자율성과 규제의 균형을 이루어 주택시장 전반의 안정에 기여해 왔습니다. 특히 공공의 이익을 증진하고 투기수요를 억제하며 실수요자 중심의 시장을 육성하는 데 중점을 두었습니다. 2020년 부활과 같은 역사적인 지표들은 분양가 상한제가 오늘날 부동산 시장에서 여전히 중요한 수단임을 보여줍니다. 향후 이 제도는 부동산 시장의 안정성을 유지하고 주택 시장의 건전한 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

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